房地产企业申请破产后，原来的购房合同效力并非一概而论，需结合具体情况判断。
房地产企业申请破产后，购房合同的效力需根据合同履行状态及破产程序中的管理人决定确定。
1. 若购房合同双方均未履行完毕（如购房者未付清全款、开发商未交房）：管理人有权决定解除或继续履行合同；若管理人自破产申请受理起2个月内未通知购房者，或收到购房者催告后30日内未答复，合同视为解除。
2. 若购房者已付清全款且开发商仅未交房：若房屋已建成，合同可能继续履行（管理人需配合交房）；若房屋未建成，管理人可能解除合同，但购房者已付房款可申报债权。
3. 若购房者已收房但未办理产权登记：合同本身有效，但需通过破产程序主张办理产权的权利，具体需看破产财产分配情况。
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房地产企业破产时，存在一些特殊情况会影响购房合同的处理，以下为常见情形及影响。
1. 购房者已支付大部分房款（如超过总房款的50%）：根据相关司法解释，购房者已支付大部分房款的，其债权可能优先于普通债权受偿，甚至在房屋建成的情况下优先获得房屋交付。
影响：若购房者已付房款超50%，即使管理人原本计划解除合同，也可能因优先受偿权而继续履行合同，或在破产财产分配中优先获得购房款返还。
2. 购房合同已办理网签备案：网签备案的购房合同可证明房屋买卖关系的真实性，在债权申报时更易被管理人认可，且可对抗其他债权人对房屋的主张。
影响：某购房者的合同未网签，在破产财产分配中，其债权被认定为普通债权，受偿比例仅20%；而另一办理网签的购房者，债权被认定为优先债权，受偿比例达80%。
3. 开发商存在担保财产：若开发商将在建工程抵押给银行，银行对抵押财产享有优先受偿权，购房者的债权需在银行受偿后才能分配剩余财产。
影响：某楼盘的在建工程已抵押给银行，破产财产拍卖后获得1亿元，银行优先受偿8000万元，剩余2000万元用于支付购房者债权，购房者平均受偿比例仅15%。
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房地产企业破产过程中，购房者可能面临多种法律风险，以下为关键风险点及实例说明。
1. 债权申报时效风险：破产债权申报期限通常为破产公告之日起3个月内，若超过期限未申报，债权将无法得到清偿。
实例：某购房者在开发商破产公告发布后，因未关注公告信息，错过3个月申报期，虽持有购房合同及付款凭证，但无法参与破产财产分配，已付的50万元购房款全额损失。
2. 房屋无法交付的经济损失风险：若管理人解除购房合同，购房者已付房款可能无法全额受偿，同时需重新购房，承担额外成本。
实例：某开发商破产时，所开发楼盘仅建成主体框架，管理人决定解除所有未交房的购房合同，购房者已付的80万元房款仅在破产财产分配中获得30%受偿，损失56万元，且需重新购买其他房屋，多支付20万元差价。
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针对房地产企业破产时购房合同的效力问题，可依据《企业破产法》的具体条款进行法律适用分析。
根据《中华人民共和国企业破产法》（2006年）第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”
结合问题场景，若购房合同在破产申请前成立且双方未履行完毕，管理人的决定直接影响合同效力：若管理人选择继续履行，合同有效；若管理人未在法定期限内通知或不提供担保，合同视为解除。因此，购房合同的效力核心取决于管理人的选择及法定期限内的行为。

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